Brisanje držaoca iz katastra do 2028: zašto ne treba da čekate

Ako ste u katastru nepokretnosti upisani kao „držalac", a ne kao vlasnik, imate rok do kog treba da to promenite. Zakon predviđa da će, po isteku tog roka, država automatski obrisati vaš status — a šta se dešava sa nepokretnošću posle toga, još uvek nije precizno definisano. Ovo je razlog da se pitanje reši na vreme, a ne da se čeka poslednji trenutak.

Šta znači biti „držalac"

Držalac je lice koje je u katastru upisano kao faktički korisnik nepokretnosti — dakle, nekretninu koristi, drži je u posedu, ponaša se prema njoj kao vlasnik — ali bez upisanog prava svojine. Državina (faktička vlast na stvari) i svojina (pravo vlasništva) nisu isto. Državina je samo činjenično stanje; svojina je pravo koje se stiče na osnovu ugovora, sudske odluke, nasleđivanja ili održaja, i punovažno je tek kada se upiše u katastar.

Ko su najčešće držaoci u praksi:

• kupci koji su nepokretnost platili i preuzeli, ali nikada nisu sproveli uknjižbu
• naslednici koji nisu okončali ostavinski postupak, pa formalno nisu upisani kao vlasnici
• lica koja godinama koriste zemljište ili objekat bez urednog pravnog osnova
• lica čije pravo potiče iz starije, nepotpune dokumentacije (nedostaje pečat, izjava o dozvoli upisa i slično)

Rok: 1. maj 2028.

Prema članu 58. Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture, ako se do 1. maja 2028. godine ne steknu zakonski uslovi za upis prava svojine, nadležna služba katastra će po službenoj dužnosti obrisati svojstvo držaoca tog lica i državinu na nepokretnosti.

Ovo pravilo se odnosi i na lica koja su državinu stekla pravnim poslom, nasleđivanjem, odlukom suda ili drugog nadležnog organa, ili po bilo kom drugom zakonom predviđenom osnovu — dakle, praktično na sve koji nisu završili upis prava svojine, bez obzira na to kako su nepokretnost stekli.

Zašto je ovo ozbiljno

Ono što ovaj rok čini posebno važnim jeste da još uvek nije precizno poznato šta sledi nakon brisanja — ni struka, ni nadležni organi trenutno ne daju konačan odgovor šta se dešava sa statusom takve nepokretnosti posle 1. maja 2028. Upravo ta neizvesnost je razlog da se pitanje ne ostavlja za poslednji trenutak, već da se pravni osnov razjasni i upis sprovede dok za to postoji dovoljno vremena.

Ovo nije jedini rok koji u narednom periodu menja status nepokretnosti — sličnu logiku ima i legalizacija, odnosno ozakonjenje objekata, gde se neformalno izgrađeni objekti dovode u redovno katastarsko stanje.

Dobra vest: upis je od 2026. olakšan

Novina je i u tome što se priznaju i starije isprave sa formalnim nedostacima — na primer, ako nedostaje pečat, izjava o dozvoli upisa ili neki drugi formalni podatak, a suština dokaza o vlasništvu postoji, katastar sada može da izvrši upis i bez dodatne papirologije. Kada su uslovi ispunjeni, upis se sprovodi u roku od pet radnih dana, uz mogućnost preispitivanja rešenja u naredne godine dana.

U nekim slučajevima pre samog upisa prava svojine potrebno je prethodno sprovesti konverziju prava korišćenja u svojinu— posebno kod zemljišta koja su steknuta na osnovu starijih zakona o zemljištu.

Šta da proverite

Ako niste sigurni u kom ste statusu upisani, prvi korak je uvid u list nepokretnosti — tamo piše da li ste upisani kao vlasnik (svojina, „1/1") ili kao držalac. Ako ste držalac, sledeći korak je utvrđivanje da li imate valjan pravni osnov (ugovor, rešenje o nasleđivanju, drugi dokument) na osnovu kog se pravo svojine može upisati.

Ne čekajte rok — proverite svoj status na vreme

Do 2028. ima vremena, ali iskustvo pokazuje da se ovakva pitanja retko rešavaju u poslednjem trenutku bez komplikacija — dokumentacija se gubi, naslednici se menjaju, a redovi u nadležnim službama rastu kako se rok približava.

Ako niste sigurni da li ste upisani kao vlasnik ili kao držalac, ili imate nepotpunu dokumentaciju, kontaktirajte našu kancelariju — proverićemo vaš status u katastru i sprovesti upis prava svojine dok za to imate vremena.