Deoba nepokretnosti između suvlasnika: fizička ili civilna deoba

Nasledili ste kuću zajedno sa bratom ili sestrom. Kupili ste stan sa partnerom pre nego što ste se venčali, pa se odnos raspao. Ušli ste u posao sa ortakom i zajedno kupili poslovni prostor. U svim ovim situacijama dolazite u istu tačku — postali ste suvlasnik nepokretnosti, i pre ili kasnije postavlja se pitanje: kako se ta zajednička imovina deli?

Ako je suvlasništvo nastalo iz braka ili vanbračne zajednice, ovu temu detaljnije obrađujemo u tekstu o podeli imovine nakon razvoda— druga strana iste priče kada je zajednička nepokretnost u pitanju.

Šta znači biti suvlasnik

Kada više lica ima pravo svojine na istoj nepokretnosti, u određenom idealnom (procentualnom) udelu, reč je o susvojini. Vaš udeo od, recimo, 1/3 ne znači da je tačno određeno koji fizički deo nepokretnosti je vaš — imate pravo svojine u tom obimu na celoj nepokretnosti.

Upravo zato, dok se ne izvrši deoba, svi suvlasnici su međusobno povezani u korišćenju, upravljanju i raspolaganju nepokretnošću — što u praksi često dovodi do sukoba, naročito kada se suvlasnici ne slažu oko toga šta dalje.

Pravo na deobu ne zastareva

Ovo je važno da znate: pravo suvlasnika da traži deobu ne zastareva i može se ostvarivati u svako doba — osim u tzv. „nevreme", odnosno kada bi deoba u tom trenutku štetila drugim suvlasnicima. Čak i sporazum kojim bi se suvlasnik trajno odrekao prava na deobu je ništav — zakon ne dozvoljava da se neko trajno odrekne ovog prava.

Dva puta do deobe

Sporazumna deoba — suvlasnici se sami dogovore o načinu deobe i to overe kod javnog beležnika. Ovo je uvek brži i jeftiniji put, i njemu treba dati prednost kad god je moguć dogovor.

Sudska deoba — ako dogovor nije moguć, deobu pokreće bilo koji suvlasnik podnošenjem predloga za deobu nadležnom osnovnom sudu, prema mestu gde se nepokretnost nalazi. Predlog mora da obuhvati sve suvlasnike i da sadrži podatke o nepokretnosti, udelima i predloženom načinu deobe.

Fizička deoba — prvi izbor zakona

Zakon daje prednost fizičkoj deobi — deljenju same nepokretnosti na realne, fizički odvojene delove koji odgovaraju suvlasničkim udelima. Ovo je moguće, na primer, kod zemljišta koje se može podeliti na parcele, ili kuće u kojoj svaki suvlasnik već koristi zaseban, jasno odvojen deo.

Kod zemljišta, u postupku preparcelacije, moguće je od jedne parcele dobiti više novih, zasebnih parcela, od kojih svaka pripada jednom suvlasniku u punom vlasništvu (1/1) — čime se okončava suvlasnički odnos. Svako novostvoreno stanje mora se zatim upisati u katastar, što detaljno objašnjavamo u tekstu o uknjižbi nepokretnosti.

Kada se ide na civilnu deobu

Ako fizička deoba nije moguća, ili je moguća samo uz znatno smanjenje vrednosti nepokretnosti (na primer, kod stana u zgradi, koji se ne može fizički „preseći"), sud će odlučiti da se sprovede civilna deoba — javna prodaja nepokretnosti po pravilima izvršnog postupka, nakon čega se ostvarena cena deli suvlasnicima srazmerno njihovim udelima.

Da li je fizička deoba moguća ili ne, sud po pravilu utvrđuje na osnovu veštačenja građevinske struke, ako je to sporno među suvlasnicima.

Šta ako suvlasnik ne da saglasnost

Čest je slučaj da jedan suvlasnik želi da proda ili podeli nepokretnost, dok drugi to odbija. Dobra vest za onog ko traži deobu: saglasnost ostalih suvlasnika nije neophodna. Pravo na deobu pripada svakom suvlasniku pojedinačno, i sudski postupak se može pokrenuti čak i kada se svi ostali suvlasnici protive — sud će, na kraju, odlučiti o načinu deobe bez obzira na njihovo protivljenje.

Šta ako se pojavi sporno pravo

Ako sud tokom postupka utvrdi da je sporno pravo na nepokretnosti koja je predmet deobe, ili je sporno koje stvari uopšte ulaze u zajedničku imovinu, postupak deobe će prekinuti i uputiti predlagača da to pitanje reši u parničnom postupku. Tek nakon što se spor oko samog prava reši, nastavlja se postupak deobe.

Deoba nepokretnosti opterećene hipotekom

Postojanje hipoteke na nepokretnosti ne sprečava deobu, ali usložnjava postupak — potrebno je urediti odnos sa hipotekarnim poveriocem i uskladiti deobu sa njegovim pravima, što je dodatan razlog da se ovakvi predmeti vode uz stručnu pravnu pomoć.

Suočavate se sa deobom nepokretnosti?

Deoba nepokretnosti između suvlasnika — bilo da su u pitanju braća i sestre, bivši partneri ili poslovni ortaci — često je emotivno i finansijski osetljiva tema. Pravilno vođen postupak, uz jasnu strategiju od početka, štedi vreme, novac i nepotrebne sukobe.

Ako se suočavate sa pitanjem deobe nepokretnosti, kontaktirajte našu kancelariju i zakažite konsultaciju.