Kupovina stana ili kuće je, za većinu ljudi, najveća pojedinačna investicija u životu. Upravo zato greške u ovom poslu mogu biti najskuplje. Dobar i pravno proveren ugovor o kupoprodaji štiti i kupca i prodavca. U ovom tekstu objašnjavamo na šta posebno obratiti pažnju.
Forma ugovora — zašto mora kod beležnika
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti u pisanom obliku, a potpisi ugovornih strana moraju biti javnobeležnički potvrđeni (solemnizovani).
Bez solemnizacije, ugovor ne proizvodi pravno dejstvo i ne može poslužiti kao osnov za upis u katastar. Dakle, usmeni dogovor ili obična pisana izjava nisu dovoljni — overa kod javnog beležnika je obavezna.
Šta ugovor mora da sadrži
Da bi bio valjan i upotrebljiv za uknjižbu, ugovor mora jasno da definiše najmanje:
- tačne podatke o ugovornim stranama (prodavac i kupac)
- precizan opis nepokretnosti (broj parcele, broj lista nepokretnosti, površina, adresa)
- kupoprodajnu cenu i način i rokove plaćanja
- klauzulu o predaji nepokretnosti i prelasku rizika
- clausula intabulandi — izjavu prodavca kojom dozvoljava upis prava svojine na kupca (ključno za uknjižbu)
Provere pre kupovine — najvažniji korak
Ovo je deo koji se najčešće preskače, a najviše košta. Pre nego što potpišete bilo šta, treba proveriti pravno stanje nepokretnosti uvidom u list nepokretnosti i druge evidencije:
- da li je prodavac zaista upisani vlasnik
- da li na nepokretnosti postoje tereti — hipoteke, plodouživanje, službenosti
- da li postoje zabeležbe spora ili drugih ograničenja
- da li se podaci iz katastra slažu sa stvarnim stanjem
Otkriti hipoteku ili spor pre potpisivanja je neuporedivo bolje nego posle uplate novca.
Kapara — šta treba znati
Kapara je iznos koji kupac daje prodavcu kao znak ozbiljnosti i potvrdu zaključenja ugovora. Pravila o kapari su važna: ako kupac odustane, po pravilu gubi kaparu; ako odustane prodavac, vraća je u dvostrukom iznosu. Zato kaparu treba ugovoriti pažljivo i jasno definisati šta se dešava u slučaju odustanka.
Porez i troškovi
Kod prometa nepokretnosti javlja se i poreska obaveza (porez na prenos apsolutnih prava, odnosno PDV kod prvog prometa novogradnje). Ko snosi koji trošak i u kom iznosu zavisi od konkretnog slučaja i može se urediti ugovorom, pa je dobro to razjasniti pre potpisivanja. Ako se nepokretnost prenosi u okviru porodice bez naknade, umesto kupoprodaje često je pogodniji ugovor o poklonu nepokretnosti — sa različitim poreskim tretmanom.
Uloga advokata pri kupovini
Advokat u ovom poslu štiti vaš interes na nekoliko načina: proverava pravno stanje nepokretnosti i tereta pre kupovine; sastavlja ili pregleda ugovor da zaštiti vaša prava; i nakon zaključenja sprovodi uknjižbu prava svojine na vaše ime.
Mala investicija u pravnu proveru na početku može vas sačuvati od velikih problema kasnije.
Kupujete ili prodajete nekretninu?
Pre nego što potpišete ugovor ili date kaparu, vredi proveriti svaki detalj — jer ovde greške koštaju. Kontaktirajte našu kancelariju da pregledamo dokumentaciju i obezbedimo da kupovina ili prodaja prođe sigurno.