Mnogi građani godinama koriste zemljište koje je formalno i dalje u državnoj svojini. Pravo da tu zemlju koriste imaju, ali zvanično nisu njeni vlasnici. Postupak koji to menja zove se konverzija — pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine. Od 2023. godine ovaj proces je znatno pojednostavljen i za većinu građana je potpuno besplatan.
U ovom tekstu objašnjavamo šta je konverzija, kako teče postupak i u kojim situacijama je angažovanje advokata neophodno.
Šta je konverzija prava korišćenja u svojinu?
Konverzija je stručni naziv za pretvaranje vašeg prava da koristite određeno zemljište u pravo da budete njegov vlasnik. Najjednostavnije rečeno: država više ne želi da bude vlasnik zemlje koju ljudi već godinama koriste, pa je omogućila da se to pravo korišćenja „pretvori" u vašu ličnu svojinu.
Posle sprovedenog postupka, država se briše kao vlasnik, a vi se upisujete kao vlasnik „1/1" u katastar nepokretnosti.
Zašto je od 2023. godine sve drugačije
Po pravilima koja važe od 2023. i 2024. godine, Službe za katastar nepokretnosti (RGZ) primaju zahteve isključivo digitalnim putem, preko sistema koji se zove E-šalter.
Tu nastaje ključna prepreka za građane: kao fizičko lice nemate direktan pristup E-šalteru. Zahtev elektronski mogu da podnesu samo takozvani profesionalni korisnici sistema — pre svega licencirani advokati i geodete.
Kako vam advokat pomaže u postupku konverzije
Iako teoretski možete pokušati sami, angažovanje advokata je u praksi često neophodno iz nekoliko razloga:
Pristup E-šalteru. Advokat kao profesionalni korisnik elektronski podnosi vaš zahtev i prati ga kroz ceo postupak, do konačnog rešenja.
Provera dokumentacije. Pre podnošenja, advokat proverava da li je vaša parcela „čista" — da li ima nerešenih sporova, tereta ili drugih smetnji — i da li ispunjavate uslove za besplatnu konverziju.
Sprečavanje grešaka i ubrzanje. Umesto da rizikujete da vam zahtev bude odbijen zbog proceduralne greške ili da vam nedostaje dokument, advokat svu dokumentaciju skenira, overava svojim digitalnim potpisom i šalje direktno u sistem. Tako overena, digitalno potpisana dokumentacija obrađuje se brže.
Suština: vi advokatu predajete papire i punomoćje, a on preko sistema „natera" katastar da vas upiše kao vlasnika — bez vašeg odlaska na šaltere i čekanja u redovima.
Koraci postupka konverzije
Postupak se, uz pomoć advokata, svodi na tri jasna koraka:
1. Provera Lista nepokretnosti. Prvo se utvrđuje da li u Listu nepokretnosti za vašu parcelu piše da ste vi „nosilac prava korišćenja". To je polazna tačka za ceo postupak.
2. Podnošenje zahteva preko E-šaltera. Advokat elektronski podnosi zahtev za promenu prava iz korišćenja u svojinu nadležnoj Službi za katastar nepokretnosti ili nadležnom organu lokalne samouprave.
3. Donošenje i upis rešenja. Kada nadležni organ donese rešenje, ono se upisuje u katastar i vi zvanično postajete vlasnik zemljišta. Sam upis prava svojine sprovodi se kroz postupak uknjižbe u katastar nepokretnosti.
Šta ako na zemljištu imate objekat (kuću)?
Ovo je čest slučaj i odgovor zavisi od jedne stvari — da li je objekat legalan.
Ako je vaša kuća legalno upisana u katastar, prelazak zemljišta u vašu svojinu je automatski ili vrlo jednostavan zahtev koji advokat podnosi.
Ako objekat nije legalan, situacija je složenija. Legalan objekat je često uslov da zemljište ispod njega postane vaše, pa vas advokat prvo mora voditi kroz postupak ozakonjenja (legalizacije), a tek potom kroz konverziju.
Da li je konverzija zaista besplatna?
Za većinu građana — jeste. Od 2023. godine taksa za konverziju za fizička lica u najvećem broju slučajeva je ukinuta. Ostaju eventualni troškovi pribavljanja dokumentacije i advokatskog zastupanja, koji su po pravilu znatno manji od vrednosti koju dobijate sticanjem svojine.
Da li baš vi ispunjavate uslove za besplatnu konverziju, najsigurnije je proveriti uvidom u vaš konkretan List nepokretnosti.
Imate pitanje o vašem zemljištu?
Svaki slučaj je drugačiji — od stanja u katastru zavisi i koji su koraci potrebni baš za vašu parcelu. Ako želite da proverite da li ispunjavate uslove za konverziju i da vam ceo postupak vodi advokat preko E-šaltera, kontaktirajte našu kancelariju i zakažite konsultaciju.